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无黑科技-如何管理酒店/公寓项目

时间:2021-09-30 13:27:13

随着中国经济的转型消费升级,我国消费市场对经济型酒店和中高端酒店的需求越来越高,因市场需求扩大,因此酒店在社会中大量开店。连锁酒店也好 自营酒店也罢。都离不开酒店的装修。

我出差十来年,每年在300天左右,住过的酒店数不胜数,品质也是各式各样 参差不齐,有些酒店去住第一次就爱了,有些酒店住一次就再也不想去住了,各种各样的问题基本都遇到过。最难忍受的就是 房间隔音不好(走廊说话 客房清清楚楚 甚至隔壁打鼾都能听到), 异味 (洗手间和客房臭味刺鼻)没有网络 没有信号 热水忽冷忽热 床垫的弹簧咯吱咯吱响 布草蓬松度不够等等...

一个完美的装修不但能够大幅降低筹建成本,还能很大幅度的提升酒店的营业额,尤其在今天各种互联网订房软件上可以看到酒店/公寓的装修效果,最重要的是住过的客人的评价。较差的产品越来越没有市场。很快会被市场淘汰。因此在投资者的角度来讲,好的酒店/公寓产品 过硬的品质也是盈利的重要因素。

对于完美品质的装修作品也能够给设计师 项目经理和装饰公司带来非凡的成就感和回头客。更能有利于减少装修期间的纠纷,尤其是尾款的收取。建设单位 监理单位和设计单位 总包单位大部分的纠纷都是因为装修期间的质量不达标造成的。更有甚者亲戚朋友最终闹得官司缠身。

对于酒店公寓管理系统装修中几百个节点如何把控,每个工艺如何规范施工,如何保障后期运营过程中能够减少维修,避免遗憾。我经过十多年的酒店项目管理,总结上百家酒店的筹建经验为大家分享一下。

讲解范围:

规模:30间至150间客房。

装修标准:2至4星级。

定位:经济型酒店和中端酒店。

风格:不限(商务为主)

内容:设计规范 国家规范标准 项目管理 施工工艺 设备选择 常用设备参数

适用人群:

自建酒店/公寓业主 装饰公司管理者 项目经理 设计师 对装饰装修感兴趣的朋友

正文:

正式介绍一下接下来讲解的一些列内容(以施工单位的角度来介绍):

对酒店/公寓装修工程进行了纵向的拆分。

工程管理分为9大维度, 82大项,275个子任务。穿插进600个规范和复盘总结经验。因内容较多,本文章只进行框架的介绍。请点赞加关注,后续会持续更新。

九大维度:

项目勘查信息管理

设计管理

招投标管理

资料管理

进度质量管理

形象 安全文明管理

资金管理

采购管理

审计结算管理

82大项,275个子任务:

1.项目勘查信息管理

a.项目信息登记

b.项目可行性分析

c.跟踪情况

2.设计管理

a.原始结构图

b.平面图

c.拆改土建(新建防水反梁尺寸图 新建墙体 加固方案 热水设备水箱基础 中央空调设备基础)

d.给排水施工图(市政上水 市政污水 市政废水 厨房污水 雨水 空调冷凝水 建筑冷上水 建筑热上水 建筑污水 建筑废水)

f.强电弱电施工图(高压动力电 机房详图 照明 插座 设备预留 )(电话 电视 网络 监控 背景音乐 智能化 会议室功放 投影)

g.暖通(空调 暖气 新风 排烟 排气 排风)

h.二次深化设计(各种节点图 大样图 剖面图 特殊位置深化 厨房 会议室 总机房 电梯机房 消防泵房 消防控制室 楼层强电机房 楼层弱电机房 各功能区机房)

i.消防图纸 (泵房 水箱 管道 喷淋 消防栓 排烟窗 防火门 消防卷帘 挡烟垂壁 消防通道 消防楼梯 手动报警器 烟感 应急广播 疏散指示 声光报警 应急照明)

j.效果图(外立面 门头 三招 大堂 电梯 走廊 客房 餐厅 健身房 会议室 洗衣房 消毒间不 布草间 星级酒店其他区域 游泳池 日料 韩料 KTV等)

k. VI标识设计(指引牌 警示牌 功能牌 告知牌 宣传牌)

l.竣工图

m.设计交底

n.设计答疑

3.招投标管理

a.邀标函

b.招标文件

c.技术标

d.商务标

e.建设单位与施工单位合同

f.施工预算

g.商务经理交底记录

4.资料管理

a.开工前资料准备

b.项目所在区域政府信息统计

c.施工日记

d.各分包项目技术交底记录

e.设计交底会议纪要

f.施工进度表

g.设计变更资料

h.施工现场变更资料

i.工作联系单

j.增减项确认单

k.劳务分包合同

l.材料采购合同

m.设备租赁合同

n.隐蔽验收资料

o.竣工验收资料

p.保修合同

q.资料交接

r.项目总结复盘

5.进度质量管理

a.临时设施搭建工程

临时用水 用电 用网

临时路面硬化

临时宿舍办公室 会议室 厨房 餐厅 公厕 仓库

临时电梯 上料机 上料通道

临时安全防护措施(消防通道护栏电梯护栏 管井护栏 中庭护栏 窗户护栏 外墙防护网等

b.拆除工程

顶面拆除(吊顶拆除 电梯井楼板拆除 采光井楼板拆除 消防楼梯楼板拆除)

墙面拆除(混凝土墙体拆除 砖墙拆除 门洞拆除 窗口拆除)

地面拆除(混凝土地面拆除 地面瓷砖拆除 地面木地板拆除 地面地毯拆除 )

设备拆除(电梯 空调 新风 消防 外门头 门窗拆除)

可移动物品拆除(家具 墙纸等)

消防楼梯拆除(钢梯拆除 混凝土楼梯拆除)

c.加固工程(梁柱加固 楼板加固 楼梯加固 楼体加固 )

d.施工放线工程(平面地梁放线 平面墙体放线 一米标高线 水电位放线 家具放线)

e.图纸二次核对 (图纸二次审核通过 图纸二次审核需要修改)

f.土建钢结构业程(地面找平 同层排水地面抬高 防水反梁浇灌 新建墙面 墙面抹灰 停车场路面硬化 车道车位划分 地锁安装 电梯井道开挖 电梯井道砌筑(钢结构) 空气能设备基础浇灌(钢结构) 采光井制作 户外钢梯焊接 钢结构夹层隔层 钢结构门头 钢结构阳光房 晒衣房 钢结构户外指引 精神堡垒)

g.外墙外窗外门头工程(外墙 :石材外墙 铝板外墙 玻璃幕墙 。外墙乳胶漆 :外墙真石漆: 外墙瓷砖: 外窗 : 铝合金外窗 断桥外窗 塑钢外窗 。外门头:门头制作 旋转门/感应门/平开门 橱窗项目 指引/亮化 顶招 门招 侧招 LOGO 精神堡垒 路标指示 楼体亮化)

h.给排水系统( 市政给排水 市政上水 市政污水 市政废水 市政雨水 建筑给排水 冷供水系统 热供水系统 排污系统 排废系统 雨水系统 冷凝水系统 厨余排水 )

i.化粪池 隔油池系统( 化粪池 隔油池 )

j.强电系统(380动力电 : 中央空调用电 电梯用电 空气源热泵用电 厨房设备用电 供水泵用电消防设备用电 充电桩用电 电梯 热水。220电路:照明 插座 空调 外部亮化 发光字 外部指引(精神堡垒) 机房设备 其他 (消防) 避雷设备)

k..弱电系统( 电话 电视 网络 智能化 监控 门禁梯控 背景音乐/应急广播 联通 移动 网通信号增强 停车场收费系统 音响 系统(会议室/餐厅) 投影系统(会议室/餐厅) 智能车位系统)

l.防水工程( 户外防水 楼顶防水 门头防水 外墙防水 散水 室内防水 厨房 卫生间 浴缸/泳池 活水景观 地下室防水 )

m.暖通系统(空调系统 : 挂机 中央空调 多联机。 暖气系统: 地暖 暖气片。卫生间排风:排烟: 自然排烟 机械排烟(消防) 厨房排烟。排气: 楼顶排气 下水排气 。 新风:普通新风 空气净化 暗房新风 采光井新风)

n.消防工程( 消防栓系统 喷淋系统 烟感系统 手动报警系统 应急照明系统 疏散指示系统应急广播系统 防火门防火卷帘 挡烟垂壁 逃生窗 防毒面具 救援绳)

o.机电 机房设备安装( 强电机房 弱电机房 消防机房 消防泵房 电梯机房 热水设备机房 锅炉房 监控室)

p.木工工程( 隔墙项目 顶面吊顶 墙面造型 吧台 门窗套 书柜等打底地台 榻榻米 集成吊顶集成墙面)

q.瓦工工程( 瓷砖铺贴 大理石铺贴 户外管井

r.油漆 裱糊工程(内墙) 乳胶漆工程 壁纸铺贴工程 墙布铺贴工程 壁画铺贴工程 真石漆工程浮雕漆工程地下室地坪漆 坡道喷砂 地面指引 车位划分

s.景观园林( 排污雨水井制作 完成面填充 水景水系 绿化地移植修剪 灌木移植修剪 雕塑造型 )

t.安装工程( 地板铺设(强化地板静电地板塑胶地板) 固定家具安装 活动家具摆放 玻璃镜子淋浴房安装 卫生间洁具安装(客房/公卫) 木门安装(客房门功能间门管井门防火门 地毯铺装 灯具安装(筒灯 射灯 灯带 轨道灯 洗墙灯 吸顶灯 花灯) 踢脚线安装 功能房家具安装(消毒间布草间) 开关面板插座安装 窗帘布艺安装 空调 电视 电话 网络 电脑 广告机安装 不锈钢制品安装 厨房厨具 电器安装 VI标识标牌 指引警告宣传安装 运营物资(布草类 易耗品类 洗涤类 表单类 制服类 电脑类 装饰软装类)安装)

u.测试调试工程(发光字亮化测试 灯具 开关插座测试 上水下水测试 排风新风排气排烟测试 热水设备系统调试 电话网络监控调试 门禁/梯控/背景音乐调试 电视空调调试 电梯调试 充电桩调试 消防系统调试 机房管井阀门等综合调试 智能化调试)

v.自检/验收( 第一次自检 第一次整改情况 第二次自检 第二次整改情况)

w.保洁/验收/交付运营( 建筑垃圾清运 首保情况 细保情况 甲方验收 品牌方验收 使用方验收 交接工作 )

6.形象安全管理

a.工地形象(每周一汇报)

b.工地卫生(每周一汇报)

c.安全管理(每周一汇报)

d.文明管理(每周一汇报)

7.资金管理

a.预算明细

b.成本管理

c.决算价明细

d.回款进度

e.利润分析

8.采购管理

a.采购物品明细:( 土建物资采购 装修物资采购 设备采购 运营物资采购)

b.入库明细

c.出库明细

d.库存盘点明细

e.供应商通讯录

f.到货情况跟踪

g.退换补货情况跟踪

9.审计结算管理

a.内审(公司内部):(人工费审计 材料审计 机械设备审计 设备租赁审计 招待开办审计 结算报告(对内)

b.外审(甲方或第三方审计) 增项审计 变更审计 结算审计 结算报告(对外)


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